Baurecht

Baumängel

Ein Baumangel liegt vor, wenn die erbrachte Leistung entweder vom vertraglich Vereinbarten abweicht oder den allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht entspricht – somit nicht „sach- und fachgerecht“ ausgeführt wurde.

Häufige Baumängel sind beispielsweise

• Risse im Putz,
• mangelhafte Estrichverlegung,
• feuchte Wände samt Schimmelbildung,
• mangelhafte Isolierung und Schalldämmung,
• fehlerhafte Elektro- und Sanitärinstallationen,
• zu geringe Heizlast sowie
• Verwendung von minderwertigen Materialien.

In einem Bauprozess muss ein derartiger Baumangel von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellt werden. In weiterer Folge stellt sich die Frage, wer einen solchen Baumangel zu verantworten hat.

Diesbezüglich wird der Haftrücklass (einbehaltener Werklohn) beziehungsweise die Haftrücklassgarantie sowie die Sicherstellung des Bauvertrags (ebenfalls oft in der Form einer Garantie) regelmäßig zum Streitthema.

Bauverzögerungen

Verzögerungen bei Neubauprojekten und Sanierungen führen regelmäßig zu erheblichen Mehrkosten, welche unter Umständen sogar existenzgefährdende Ausmaße annehmen können.

Dies stellt nicht nur für Bauherren, Käufer und Eigentümer eine große Herausforderung dar, sondern auch für das bauausführende Unternehmen (Generalunternehmer und Subunternehmer).

Regelmäßig wird für den Fall von (erheblichen) Bauverzögerungen vertraglich vereinbart, dass der Bauträger, das Bauunternehmen oder der Generalunternehmer eine Vertragsstrafe (Pönale) zu zahlen hat.

Solche Situationen erfordern eine strategische Herangehensweise, um eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung für alle Beteiligten zu finden. Bauvorhaben werden in der Praxis oft durch Projektgesellschaften (regelmäßig eine GmbH oder GmbH & Co KG) ausgeführt und finanziert, weshalb das Insolvenzrisiko des Vertragspartners nicht außer Acht gelassen werden darf.

Dies insbesondere deshalb, da zu diesem Zeitpunkt das Bauwerk regelmäßig noch nicht vollendet ist und ein Teil des Werklohns unter Umständen an den Werkunternehmer (Bauunternehmen oder Generalunternehmer) bereits ausbezahlt wurde.

Beweissicherung

Bei Bauprozessen ist die Beweissicherung von zentraler Bedeutung. Wenn Sie als Werkbesteller (Auftraggeber) einen Schadenersatzanspruch wegen eines mangelhaften Bauwerkes gegen den Werkunternehmer (Auftragnehmer) gerichtlich geltend machen, müssen Sie das Vorliegen eines Schadens beweisen.

Wird der Mangel von einem Dritten behoben (Ersatzvornahme), ohne dass das mangelhafte Bauwerk vor Durchführung der Ersatzvornahme von einem Sachverständigen befundet und begutachtet wurde, dann werden Sie im Gerichtsverfahren gegen den Werkunternehmer das Vorliegen des Schadens höchstwahrscheinlich nicht mehr beweisen können.

Hierbei gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

• Privatgutachten oder
• gerichtliche Beweissicherung.

Die gerichtliche Beweissicherung ist im Vergleich zu einem Privatgutachten mit wesentlich höheren Kosten verbunden. Der Vorteil einer gerichtlichen Beweissicherung liegt jedoch darin, dass diese durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen durchgeführt wird.

Wird für die Zwecke der Beweissicherung ein Privatgutachten eingeholt, besteht durchaus die Gefahr, dass dieses im Gerichtsverfahren gegen den Werkunternehmer vom gerichtlich bestellten Sachverständigen widerlegt wird.

Darüber hinaus sind vor Durchführung einer Ersatzvornahme weitere rechtliche Aspekte zu berücksichtigen (z.B. das Einräumen der Möglichkeit zur Mängelbehebung binnen einer angemessenen Frist), welche sich auf den Bauprozess gegen den Werkunternehmer auswirken können.

Gesetzliche Sicherstellung von Bauverträgen

Der Werkunternehmer (Auftragnehmer) kann von Gesetzes wegen vom Werkbesteller (Auftraggeber) die Sicherstellung des Werklohns begehren. Dadurch soll bei Bauverträgen das Risiko des Werkunternehmers im Falle einer Insolvenz des Werkbestellers (Auftraggebers) vermindert werden. Dies gilt auch für das Vertragsverhältnis zwischen einem Subunternehmer und dem Generalunternehmer!

 

Erfasste Bauwerke

Die Sicherstellung ist für die Errichtung eines Bauwerks, einer Außenanlage zu einem Bauwerk oder eines Teiles davon möglich. Hierunter fallen beispielsweise

• die Herstellung oder Bearbeitung eines Bauwerks (z.B. Herstellung oder Planung eines Hauses, Renovierung einer Wohnung, Werkverträge über Sanitär- oder Elektroinstallation, Malerarbeiten etc.)
• die Herstellung oder Bearbeitung einer Außenanlage zu einem Bauwerk (z.B. Grabungs- und Gartenarbeiten, Bau einer Sportanlage oder eines Schwimmbades etc.)
• die Herstellung oder Bearbeitung eines Teiles eines Bauwerkes oder einer Außenanlage (z.B. Errichtung eines Kamins, Planung und Einbau einer Solar- oder Heizungsanlage, Installation einer Wegbeleuchtung etc.)

 

Höhe der Sicherstellung

Der Werkunternehmer (Auftragnehmer) kann – unabhängig von einer allfälligen vertraglichen Vereinbarung – für seinen noch ausstehenden Werklohn von Gesetzes wegen bereits ab Vertragsabschluss eine Sicherstellung verlangen. Die Sicherstellung beträgt

• bei Werkverträgen die innerhalb von drei Monaten (veranschlagte Dauer der Arbeiten) zu erfüllen sind max. 40 % des Werklohns,
• bei allen anderen Werkverträgen max. 20 % des Werklohns.

 

Rechtsfolgen einer Weigerung zur Sicherstellung

Kommt der Werkbesteller (Auftraggeber) der Aufforderung des Werkunternehmers (Auftragnehmer) zur Sicherstellung nicht, nicht ausreichend oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Werkunternehmer die (weitere) Ausführung des Werkes verweigern und unter Setzung einer angemessenen Nachfrist die Vertragsaufhebung erklären.

Diesfalls steht dem Werkunternehmer (Auftragnehmer) grundsätzlich der gesamte Werklohn zu, wobei er sich alles anrechnen lassen muss, was er sich durch das Unterbleiben der (weiteren) Ausführung erspart hat, durch anderweitige Verwendung erworben oder zu erwerben absichtlich versäumt hat.

 

Zwingende Sicherstellung und Ausnahmen

Dieses gesetzliche Sicherstellungsrecht des Werkunternehmers ist grundsätzlich zwingend. Es kommt lediglich dann nicht zur Anwendung, wenn der Werkbesteller (Auftraggeber) eine juristische Person des öffentlichen Rechts (z.B. Bund, Länder, Gemeinden) oder ein Verbraucher ist.

Zu Unrecht gezogene Bankgarantien

In der Praxis kommt es regelmäßig vor, dass der Werkbesteller (Auftraggeber) die Haftrücklassgarantie zieht, obwohl die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (insbesondere keine Mängel vorliegen).

Darüber hinaus kommt es ebenfalls regelmäßig vor, dass der Werkunternehmer (Auftragnehmer) die vom Werkbesteller (Auftraggeber) im Rahmen der Sicherstellung des Bauvertrages beigebrachte Garantie zieht, obwohl die Voraussetzungen (insbesondere Fälligkeit des Werklohns) nicht vorliegen.

Aufgrund der Abstraktheit der Garantie wird das Kreditinstitut (Bank) den Garantiebetrag regelmäßig auszahlen, selbst wenn tatsächlich keine Mängel vorliegen oder der Werklohn (noch) nicht fällig ist.

In weiterer Folge wird die Bank vom Garantieauftraggeber den Ersatz des an den Garantiebegünstigten ausbezahlten Betrags verlangen.

Wenn die Garantie vom Garantiebegünstigten tatsächlich zu Unrecht gezogen wurde, dann kann der Garantieauftraggeber von ihm die Rückzahlung des Garantiebetrags samt Zinsen verlangen.